جهش هشت‌برابری قیمت مسکن؛ غفلت یا خیانت؟!
یکی از اتفاقات تلخ دهه 90، رکود و تعطیلی بی‌سابقه در حوزه ساخت مسکن بود و اینکه طرح‌های مسکنی دولت‌های قبل؛ از‌جمله «مسکن مهر» هم کاملاً متوقف شد. نتیجه این تعطیلی، افزایش بی‌سابقه در قیمت‌های حوزه مسکن و به‌ویژه نرخ اجاره‌بهای مسکن بود. طبق گزارش مراجع آماری کشور؛ شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری کشور در اولین‌سال دهه 90 یعنی 1390 به عدد 263 رسید که درمقایسهبا سال قبل‌از‌آن (1389) 11.1درصد افزایش یافته بود. در‌آن‌سال، بالاترین شاخص بهای مسکن اجاری با 336.7 مربوط به خراسان جنوبی؛ و پایین‌ترین عدد شاخص با 198 مربوط به استان بوشهر بود. در تهران نیز شاخص بهای مسکن اجاری با رشد 10.9درصدی نسبت به سال 89 به 258.3 رسیده بود. در 1399 یعنی آخرین سال دهه 90، شاخص بهای اجاری مسکن به 31.8درصد رسید که درمقایسهبا میزان رشد شاخص 1390 حدود 186.4درصد رشد را نشان می‌دهد.
کاهش عجیب‌وغریب و گسترده ساخت‌وساز مسکن به‌همراه تعطیلی پروژه‌های مهم مثل مسکن مهر در دهه ۹۰ که می‌تواند ناشی از غفلت یا خیانت باشد، رشد هشت‌برابری قیمت مسکن را در فاصله کمتر از هشت‌سال در شهر تهران موجب شده است. در دهه 90، بازار مسکن ایران شاهد تحولات و نوساناتی بود که کمتر در تاریخ اقتصادی کشور سابقه داشته! جهش هشت‌برابری قیمت مسکن در دوران ریاست‌جمهوری حسن روحانی، نه‌تنها تعجب‌برانگیز بود، بلکه موجی از نگرانی‌ها و پرسش‌ها را میان شهروندان و کارشناسان اقتصادی به‌وجود آورد. این پدیده نه به‌عنوان یک رویداد انفرادی، بلکه به‌عنوان نتیجه‌ای از تعامل پیچیده عوامل متعدد داخلی و خارجی قابل‌بررسی است، از تحریم‌های بین‌المللی گرفته تا سیاست‌های پولی و مالی داخلی، هر یک دراین‌تغییرات سهمی داشته‌اند. دراین‌یادداشت، قصد داریم با نگاهی دقیق‌تر به ریشه‌ها و عوامل مؤثر بر این جهش قیمتی بپردازیم و تبعات آن‌را بر اقشار مختلف جامعه و کلیت اقتصاد کشور موردارزیابی قرار دهیم. برپایه داده‌های منتشرشده ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی، مشاهده می‌شود که در سال 1399 حجم واحدهای مسکونی تکمیل‌شده درمقایسهبا سال 1392 که پروژه‌های آغازشده در دولت قبل به‌اتمام رسیدند، به‌طور چشمگیری کاهش یافته است، به‌طور دقیق‌تر این کاهش تقریباً به‌میزان نصف ارزیابی می‌شود. هم‌زمان، میزان تسهیلات پرداختی برای ساخت‌وساز مسکن نیز با کاهش معناداری روبه‌رو شده و تقریباً 39درصد افت داشته است. این‌روند نزولی، نشانه تغییرات قابل‌توجهی در سیاست‌گذاری‌های مرتبط با بخش مسکن است که زمینه‌ساز تحولات بنیادین دراین‌حوزه شده و بر جامعه تأثیر گذاشته است. در یکی از بارزترین نمونه‌های تورم اقتصادی در بخش مسکن، شاهد افزایش شدید و بی‌سابقه قیمت‌ها در شهر تهران طی دوره ریاست‌جمهوری حسن روحانی بودیم. این افزایش قیمت که از تیرماه 1392 با میانگین قیمت هرمترمربع مسکن حدود 3٫7میلیون‌تومان آغاز شد، در تیرماه 1400 به بیش از 30میلیون‌تومان برای هرمترمربع رسید، نشان‌دهنده رشدی بیش از 700درصدی است. این جهش قیمتی نه‌تنها برای خریداران بلکه برای کل اقتصاد کشور پیامدهایی داشته است. در دهه نود، بازار مسکن شاهد تحولات عمده‌ای بود. این تغییرات به‌ویژه در پی توقف پروژه‌های عظیم مسکن مهر و نبود برنامه‌های جامع جایگزین برای آن، منجر به کاهش قابل‌توجه عرضه مسکن در سطح کشور شد. این‌روند کاهشی، همراه با افزایش هنگفتی در قیمت‌ها بود، به‌طوری‌که قیمت هرمترمربع مسکن در پایتخت از زیر 3٫7میلیون‌تومان در دوران پایانی دولت محمود احمدی‌نژاد، به بیش از 30میلیون‌تومان در پایان دوره دولت روحانی رسید. این افزایش قیمت‌ها، تأثیرات ژرفی بر جامعه داشته و موجب فشار مالی بر دوش خانواده‌های مستأجر و جویندگان مسکن شده است. در دوران دولت دهم، سالانه حدود 900هزارفقره وام ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شد؛ درحالی‌‌که این آمار در دوره دولت بعدی با کاهش محسوسی به حدود 600هزارفقره رسید، این تغییر رویه، همراه سیاست‌های دیگر، به کاهش عرضه مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها منجر شد. در دولت یازدهم و دوازدهم، تمرکز بر وام‌های خرید مسکن به‌جای وام‌های ساخت مسکن افزایش یافت و طرح‌هایی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط وزیر وقت، پیاده‌سازی شد. این‌رویکرد درشرایطی‌که عرضه مسکن کمتر شده بود، به افزایش تقاضا و بالارفتن قیمت‌ها کمک کرد، این پدیده‌ای است که پیش‌ازاین نیز در اقتصاد ایران شاهد آن بوده‌ایم، اما تکرار آن در دوره اخیر، سؤالاتی را درباره انگیزه‌های پشت این سیاست‌ها مطرح می‌کند. بدون‌تردید، افزایش قیمت مسکن در دولت روحانی نمی‌تواند تنها به عوامل اقتصادی ساده نسبت داده شود، باید به عمق ساختارهای اقتصادی و تصمیمات کلان دولتی نگاه کرد تا علل این تورم بی‌سابقه را دریافت. درابتدا، نگاهی به بازارهای موازی مانند ارز و طلا نشان می‌دهد که نوسانات آن‌ها نیز در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن نقش داشته‌اند. این بازارها، به‌ویژه در شرایط اقتصادی ناپایدار، به‌عنوان مکانی برای سرمایه‌گذاری‌های امن تلقی شده و تأثیر مستقیمی به‌روی قیمت مسکن داشته‌اند. مسئله مسکن در ایران، پیچیدگی‌هایی دارد که به‌سادگی با برنامه‌های کوتاه‌مدت قابل‌حل نیست و نیازمند درکی عمیق از اقتصاد کلان و منابع مالی پایدار است، دولت به‌تنهایی و بدون دسترسی به منابع کافی قادر به رفع این چالش نخواهد بود. یکی از رویکردهای کلیدی که می‌تواند دراین‌زمینه مؤثر باشد، تعامل و همکاری بیشتر با مردم و بخش خصوصی است، به‌ویژه‌اینکه مشارکت مردمی می‌تواند ازطریق بازار سرمایه و عرضه سهام پروژه‌های مسکن تقویت شود. این‌شیوه به شرکت‌های معتبر اجازه می‌دهد طرح‌های خود را به سرمایه‌گذاری عمومی بگذارند و مردم نیز با سرمایه‌های کوچک خود به خرید و سرمایه‌گذاری دراین‌بخش بپردازند. ازسوی‌دیگر یکی از دغدغه‌های اساسی حوزه مسکن، پروژه‌های نیمه‌کاره‌ای است که از دوران گذشته رها شده‌اند یا ساخت مجتمع‌هایی که فاقد حداقل‌های زندگی روزمره می‌باشند، دراین‌میان، می‌توان با توجه ویژه به بافت‌های فرسوده، گره‌ای از مشکل مسکن را باز کرد. این بافت‌ها که ازقبل دارای زیرساخت‌هایی چون آب، برق، گاز و مخابرات هستند، نیازمند تقویت و بهسازی می‌باشند، علاوه‌براین، امکانات رفاهی و خدماتی مانند مراکز انتظامی، درمانی و وسایل‌نقلیه عمومی نیز دراین‌مناطق دردسترس است. این‌درحالی‌ست‌که بسیاری از پروژه‌های مسکن دولتی، علی‌رغم ساخت‌وسازهای گسترده، همچنان از کمبود امکانات رنج می‌برند، پس به‌جای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید که نیازمند تأمین زیرساخت‌های اولیه هستند، می‌توان با احیای بافت‌های فرسوده، ضمن حفظ میراث شهری، شاهد تحولی مثبت در بخش مسکن بود، البته، این‌امر زمانی امکان‌پذیر است که پیمانکاران و شرکت‌هایی باتجربه و صلاحیت‌های لازم درزمینهٔ فنی و مالی درگیر پروژه‌ها باشند.
رضا خانزادی/ تسنیم