گره سیاست‌های حمایتی دولت برای خانه‌دارشدن کجاست؟
مسکن استیجاری در سایه تردیدها!
درحالی‌که دولت از آماده‌سازی تقریباً 1000 واحد استیجاری برای تحویل به زوج‌های جوان در آبان‌ماه خبر داده، اختلاف‌نظر درباره اولویت این‌طرح و نحوه اجرای سیاست‌های حمایتی از مستأجران همچنان پابرجاست؛ برخی مجلس‌نشینان مثل علی نیکزاد نیز نسبت به اجرای این‌برنامه تردید دارند. به‌گزارش ایسنا؛ مسکن استیجاری یا همان «طرح آشیان» به اولین‌مرحله واگذاری به‌تعداد 1000 واحد شرایط نزدیک می‌شود. این‌طرح که در قالب ۷۵هزار واحد برنامه‌ریزی شده، به‌گفته کارشناسان؛ تناسبی با حدود هفت‌میلیون‌خانوار مستأجر ندارد؛ اما می‌تواند از مشکلات برخی مستأجران بکاهد.
مسکن استیجاری به یکی از محورهای سیاست حمایتی دولت چهاردهم در حوزه مسکن تبدیل شده است. هم‌زمان افزایش هزینه اجاره، دشواری تأمین سرپناه برای زوج‌های جوان و محدودیت توان مالی خانوارها، ضرورت استفاده از راهکارهایی فراتر از خانه‌دارکردن ۷۵هزار متقاضی را برجسته می‌کند. در کنار برنامه دولت برای تأمین واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین‌تر از بازار، این پرسش وجود دارد که اجرای چنین طرحی تاچه‌اندازه می‌تواند به نیاز گسترده مستأجران پاسخ دهد و چه موانعی پیش‌روی آن قرار دارد. طبق آخرین اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی (معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی)؛ نزدیک به 1000 واحد مسکن استیجاری برای تحویل آماده شده و پس از انجام هماهنگی‌های لازم با استانداران، قرار است واگذاری آن‌ها در آبان‌ماه انجام شود. به‌گفته وی، حتی قرار بود نخستین مجموعه این واحدها در گیلان در هفته پایانی مهرماه تحویل متقاضیان شود اما هماهنگی‌های لازم برای این‌کار زمان‌بر شد. در کنار این واحدها وزارت راه‌وشهرسازی از برنامه تأمین زمین برای ساخت ۷۵هزار واحد استیجاری با مشارکت بخش خصوصی خبر داده است؛ برنامه‌ای که تحقق آن به تأمین زمین، جذب سرمایه‌گذار، تأمین مالی و پیشبرد پروژه‌های ساختمانی وابسته است. همچنین در چارچوب برنامه اعلام‌شده دولت، اجاره‌بهای واحدها برای دهک‌های یک و دو معادل ۳۵درصد، برای دهک‌های سه و چهار معادل ۴۵درصد و برای دهک‌های پنج و شش معادل ۵۵درصد نرخ کارشناسی روز تعیین شده و قراردادها پنج‌ساله خواهند بود. البته واکنش دو نماینده مجلس، درباره اولویت‌بندی برنامه‌های مسکن و نحوه استفاده از ظرفیت‌های قانونی برای حمایت از مستأجران، دو محور متفاوت را نشان می‌دهد؛ یکی تردید درباره قابلیت اجرای مسکن استیجاری در کنار ضرورت تکمیل طرح‌های موجود و دیگری انتقاد از اجرانشدن کامل قوانین کنترل بازار اجاره. علی نیکزاد (نایب‌رئیس مجلس) در حاشیه رونمایی از سامانه ساختار بنیاد مسکن درباره طرح مسکن استیجاری بااشاره‌به تجربه نهضت ملی مسکن و موضوع واگذاری زمین با حق بهره‌برداری ۹۹ساله، بر ضرورت تعیین‌تکلیف طرح‌های موجود تأکید کرد. وی بااشاره‌به‌اینکه از ابتدا نسبت به واگذاری زمین با سازوکار ۹۹ساله ملاحظاتی داشته است، گفت: «نهضت ملی مسکن را تمام کنند» و درادامه درباره مسکن استیجاری نیز ابراز تردید کرد و گفت بعید می‌داند این‌طرح قابلیت اجرا داشته باشد. نیکزاد همچنین بااشاره‌به ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت، موضوع الحاق زمین به محدوده شهرها را از ظرفیت‌های قانونی موجود دانست. اظهارات او نشان می‌دهد که از نگاه وی، پیش از گسترش برنامه‌های جدید باید وضعیت طرح‌های موجود مسکن مشخص شود و درباره امکان اجرای عملیاتی سیاست‌های تازه نیز ارزیابی واقع‌بینانه‌ای صورت گیرد. بااین‌حال، مسکن استیجاری ازنظر ماهیت با طرح‌هایی که هدف اصلی آن‌ها خانه‌دارکردن متقاضیان است تفاوت دارد. دراین‌سیاست، دولت به‌جای‌آنکه صرفاً متقاضی را به‌سمت خرید یا ساخت مسکن هدایت کند، تلاش می‌کند امکان دسترسی به واحد اجاره‌ای با هزینه کمتر را برای گروه‌های واجدشرایط فراهم کند. ازاین‌منظر، تکمیل نهضت ملی مسکن و توسعه مسکن استیجاری الزاماً دو سیاست متعارض نیستند؛ اولی بر افزایش مالکیت و عرضه مسکن متمرکز است و دومی برای خانوارهایی که در شرایط فعلی توان خرید خانه ندارند، راهکاری موقت یا میان‌مدت است. چالش اصلی، تأمین منابع و اجرای مؤثر هر دو سیاست متناسب با نیاز واقعی خانوارهاست. درسوی‌دیگر، رضایی کوچی (نماینده مجلس) بر ظرفیت‌های قانونی موجود برای حمایت از مستأجران تأکید کرد و گفت: بخشی از مشکلات فعلی بازار اجاره، به استفاده نشدن از ابزارهای قانونی و ضعف هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی بازمی‌گردد. وی بااشاره‌به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها گفت: دراین‌قانون پیش‌بینی شده است که در شرایط تورمی غیرمتعارف، شورای‌عالی مسکن استان به‌ریاست استاندار تشکیل شود و درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تصمیم‌گیری کند. سازوکار قانونی پیش‌بینی‌شده، دستگاه‌های ذی‌ربط و نهادهای نظارتی ازجمله تعزیرات حکومتی و قوه قضاییه را نیز در اجرای تصمیمات مربوط به کنترل بازار اجاره دخیل می‌کند. رضایی کوچی باانتقاداز اجرانشدن این ظرفیت در برخی استان‌ها اظهار کرد: «در بعضی استان‌ها باوجوداینکه اجاره واقعاً افزایش پیدا کرده، شورای مسکن در استان تشکیل نشده». وی این‌وضعیت را ناشی از ضعف عملکرد استانداران دانست. این نماینده مجلس همچنین تأکید کرد که مجلس ازنظر قانون‌گذاری، ابزار موردنیاز برای تولید مسکن و کنترل اجاره‌بها را دراختیار دولت قرار داده است اما عدم‌هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی و دربرخی‌موارد، شناخت ناکافی از مسائل حوزه مسکن، به تشدید مشکلات این بازار منجر شده است. اظهارات وی درواقع بر تفاوت میان وجود قانون و اجرای آن تأکید دارد؛ یعنی تصویب مقررات حمایتی، بدون تشکیل شوراهای پیش‌بینی‌شده، پیگیری مصوبات و نظارت مؤثر بر اجرای آن‌ها، لزوماً به مهار افزایش اجاره‌بها منجر نمی‌شود. طرح مسکن استیجاری بااین‌هدف دنبال می‌شود که خانوارهای فاقد مسکن، به‌ویژه زوج‌های جوان، بتوانند برای مدتی مشخص از واحدهایی با اجاره‌بهای پایین‌تر از نرخ کارشناسی روز بازار استفاده کنند. دراین‌چارچوب، دولت علاوه‌بر استفاده از واحدهای آماده و ظرفیت املاک عمومی، تأمین زمین و مشارکت بخش خصوصی را نیز برای افزایش عرضه درنظر گرفته است. طبق جزئیات اعلامی ازسوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه، سهم اجاره‌بها برای دهک‌های یک و دو ۳۵درصد، برای دهک‌های سه و چهار ۴۵درصد و برای دهک‌های پنج و شش ۵۵درصد نرخ کارشناسی روز است. قراردادها پنج‌ساله درنظر گرفته شده و وضعیت برخورداری مستأجران از شرایط طرح نیز به‌صورت سالانه بررسی می‌شود. درصورت خانه‌دارشدن متقاضی درطول این‌دوره، ادامه برخورداری از شرایط طرح منتفی خواهد بود. این‌سازوکار درصورت اجرای گسترده و پایدار می‌تواند بخشی از فشار اجاره را برای خانوارهای واجدشرایط کاهش دهد، اما دامنه اثرگذاری آن به‌تعداد واحدهای واقعاً تحویل‌شده، تناسب محل قرارگیری آن‌ها با نیاز متقاضیان و میزان اجاره‌بهای نهایی بستگی دارد. درعین‌حال، هدف تأمین زمین برای ۷۵هزار واحد را نباید با تحویل همین تعداد واحد یکسان دانست. تأمین زمین، آغاز ساخت، تکمیل پروژه و واگذاری به مستأجران مراحل جداگانه هستند و ارزیابی موفقیت طرح باید طبق پیشرفت هریک‌از این‌مراحل انجام شود. اظهارات این دو نماینده مجلس، دو مسئله متفاوت اما مرتبط را در سیاست مسکن برجسته می‌کند. ازیک‌سو، نیکزاد بر تعیین‌تکلیف طرح‌های موجود و تردید نسبت به قابلیت اجرای مسکن استیجاری تأکید دارد و ازسویی، رضایی کوچی معتقد است ظرفیت قانونی برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد، اما اجرای ناقص آن مانع اثرگذاری مطلوب شده است. این دو رویکرد را می‌توان در چارچوب دو ابزار سیاستی بررسی کرد: افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای با هزینه کمتر برای گروه‌های هدف و استفاده مؤثر از مقررات موجود برای مدیریت بازار اجاره. ابزار اول به منابع مالی، زمین، سرمایه‌گذار و واحدهای قابل‌واگذاری نیاز دارد و ابزار دوم به اجرای منظم قانون، تصمیم‌گیری در سطح استان‌ها و نظارت بر رعایت مصوبات وابسته است. بااین‌اوصاف مسکن استیجاری زمانی می‌تواند به ابزاری مؤثر برای حمایت از مستأجران تبدیل شود که فاصله میان اعلام برنامه و تحویل واقعی واحدها کاهش یابد و درکنارآن، ظرفیت‌های قانونی کنترل بازار اجاره نیز به‌طورکامل به‌کار گرفته شود؛ وگرنه حتی تعیین اهداف بزرگ برای ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای یا تصویب مقررات حمایتی، به‌تنهایی ضامن کاهش فشار هزینه مسکن بر خانوارها نخواهد بود.