چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۹۸
انتشار آمار تحولات مسکن در اردیبهشت‌ماه از‌سوی اداره بررسی‌های اقتصادی بانک مرکزی، نشان داد که نه‌تنها روند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران متوقف نشده؛ بلکه رکورد جدیدی را در افزایش ماهانه قیمت به‌ثبت رسانده است. قیمت در بازار مسکن، حرکت صعودی خود را از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شروع و در سال ۱۳۹۷ روند آهسته صعودی خود را (البته به‌جز در فروردین‌ماه) حفظ کرد. حتی بعد از کاهش التهابات بازار ارز و آرام‌گرفتن نسبی این بازارها، بازار املاک دست از افزایش قیمت برنداشت؛ تا‌اینکه زنگ خطر به‌نوعی با گزارشات ابتدای سال به‌صدا درآمد؛ چراکه نرخ متوسط قیمت مسکن در تهران برای اولین‌بار از ۱۰میلیون‌تومان فراتر رفت؛ رقمی که به‌اعتقاد برخی غیرقابل‌باور بود و زمینه رکود را در این بازار فراهم می‌آورد. روند بازار اما در دو‌ماه ابتدایی سال جاری نشان داد که فعلاً بازار قصد ورود به دامنه کاهشی قیمت را نداشته و رکود حاصله نیز نه از بابت قیمت بالای واحدها برای فروش؛ بلکه از بابت نااطمینانی بازار بوده که عرضه ملک را کاهش داده است. به‌عبارت دقیق‌تر، متقاضی برای خرید و به‌خصوص در مناطق متوسط و پائین شهر وجود دارد اما مالکان به‌دلیل احتمال افزایش قیمت در آینده یا ترس از عدم امکان خرید جایگزین، فروش ملک خود را به‌تعویق می‌اندازند. نکته جالب‌تر آنکه در دو‌ماه اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ شاهد بالاترین نرخ تورم ماهانه از ابتدای مهرماه 96 تا پایان اردیبهشت‌ماه ۹۸ بودیم که سبب شده تا متوسط قیمت در تهران به حدود 12میلیون و 700هزار تومان به‌ازای هر متر‌مربع برسد. به‌طور‌کلی بررسی تاریخی بازار مسکن در کشور نشان می‌دهد که نمودار قیمت مسکن به‌صورت پلکانی بوده است. به‌عبارت دیگر، در چند‌سالی که بازار با رکود مواجه بوده، شاهد ثبات قیمت‌ها یا رشد قیمتی بسیار ملایم بوده‌ایم (رشد قیمتی گاهی حتی کمتر از تورم بوده است) و در مقطعی کوتاه، با شکل‌گیری رونق در بازار، شاهد افزایش شدید قیمتی بوده‌ایم. آخرین رشد شدید قیمت در زمینه مسکن مربوط به سال 91 بود که پس‌از‌آن، حدود پنج‌سال بازار در آرامش نسبی بود. اوایل سال ۱۳۹۶ آرام‌آرام زمان شروع دوره رونق بود که ناگاه با خروج آمریکا از برجام و شروع دوباره تحریم‌ها مصادف شد و خواه‌ناخواه بر روی انتظارات تورمی جامعه تأثیر گذاشت و بازارهای مختلف کشور را تحت‌تأثیر قرار داد؛ به‌طوری‌که تمایل مردم برای حفظ دارایی خود درقالب خرید کالاهای منقول و غیرمنقول و... افزایش یافت. حال، سؤال این‌است‌که آیا بازار مسکن همچنان قصد ادامه روند افزایشی خود را در سال ۱۳۹۸ دارد یا به روزهای توقف و ثبات و ورود دوباره به دوران رکود رسیده است؟ باید در‌نظر داشت که رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر؛ از‌جمله دلار، سکه و طلا کمتر بوده است. در ۲۰ماه‌گذشته (از ابتدای مهرماه ۱۳۹۶ تا آخر اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۸) قیمت متوسط ملک در تهران حدود ۱۷۲درصد رشد داشته؛ در‌حالی‌که مثلاً در بازار سکه رشد قیمتی بیش از ۳۵۰درصد بوده است. در‌کنار این امر نباید از افزایش قیمت تمام‌شده ساخت نیز غافل شد؛ چراکه آخرین گزارش مرکز آمار در‌رابطه‌با تورم نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۷ نسبت به سال پیش‌از‌آن با افزایش حدود ۴۸درصدی قیمت نهاده‌ها روبه‌رو بوده‌ایم. این تورم، بیشترین میزان تورم در سال‌های اخیر است و حتی در سال 91 که وضعیت اقتصادی از‌نظر جهش دلار و افزایش قیمت‌ها مشابه سال پیش بود، باز میزان تورم نهاده‌های ساختمانی، کمتر از این میزان بود. بنابراین، ما از‌یک‌طرف، با افزایش هزینه تمام‌شده در قسمت عرضه روبه‌رو هستیم و از‌طرفی، برای حفظ ارزش پول با هجوم نقدینگی به بازارها و به‌خصوص بازار مسکن و افزایش تقاضای آن مواجه هستیم؛ یعنی تعادل بازار از هر دو سوی عرضه و تقاضا تحت فشار قرار گرفته و باید دید که هر یک از این بخش‌ها تا‌چه‌میزان نقطه تعادل را تغییر داده و توان افزایش قیمت را دارند. بازار مسکن از‌آنجا‌که معاملات در آن، زمان‌برتر از سایر بازارها و نیازمند میزان سرمایه بالاتری‌ست، رشد آهسته‌تری نسبت به سایر بازارها دارد اما در‌عین‌حال نوسانات آن نیز بسیار کمتر و کاهش قیمت‌ها در آن، آرام‌تر است. بنابراین، انتظار کاهش قیمت در این بازار با ادامه وضعیت کنونی (ادامه تحریم‌ها از‌سوی آمریکا) بعید است و احتمالاً همچنان با رکود تورمی روبه‌رو خواهیم بود. بازار مسکن از‌آنجا‌که تقریبً یک بازار با مشارکت بخش خصوصی‌ست و بخش دولتی کمتر در آن نقشی دارد، امکان مداخله دولت در آن بر‌خلاف سایر بازارها کمتر است. البته دولت و مجلس نیز در‌نظر دارند که با تصویب طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر روی املاک دوم به بعد افراد، با فشار برای افزایش عرضه کمی، از میزان التهابات بخش تقاضای بازار بکاهند که البته لزوم کار کارشناسی دقیق را می‌طلبد.
محمد گلشاهی