بازار مسکن در دوراهی قیمت و قدرت خرید

تازه‌ترین تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد که برخلاف برخی پیش‌بینی‌ها درباره بازگشت تقاضا پس از تحولات ماه‌های اخیر، بازار هنوز با رونق معاملات فاصله دارد. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روزهای اخیر بااشاره‌به تداوم رکود، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن و تشدید فشار بر متقاضیان عنوان کرده است. به‌گفته کیانوش گودرزی (رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران) افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و درنتیجه، توان خرید بخش قابل‌توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. این‌شرایط عملاً باعث شده بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود. درچنین‌شرایطی، بازار با یک تناقض جدی مواجه است؛ ازیک‌طرف فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه‌های تولید مواجه هستند و ازطرفی، خریداران توان پذیرش قیمت‌های جدید را ندارند. نتیجه این‌‌حال، افزایش فاصله میان «قیمت موردانتظار فروشنده» و «قدرت پرداخت خریدار» و درنهایت کاهش تعداد معاملات است. یکی از مهم‌ترین ارقام مطرح‌شده در روزهای اخیر مربوط به قیمت مسکن در تهران است. براساس اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت مسکن در پایتخت از متری ۱۰۰‌میلیون‌تومان عبور کرده است. بااین‌حال، این‌رقم را باید بااحتیاط و به‌عنوان برآورد بازار درنظر گرفت، چراکه در شرایط فعلی دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل‌توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله وجود دارد. ازسوی‌دیگر، گزارش‌های می‌دانی از برخی مناطق تهران ارقام بسیاربالاتری را نشان می‌دهد. برای‌مثال در برخی فایل‌های عرضه‌شده در مناطقی مانند شهران، قیمت هرمترمربع آپارتمان بسته به سن بنا، موقعیت و امکانات به محدوده‌های بالاتر از ۲۰۰ و حتی ۳۰۰‌میلیون‌تومان رسیده است؛ بنابراین نمی‌توان یک عدد واحد را به همه مناطق تهران تعمیم داد. این اختلاف قیمت‌ها یک نکته مهم را نشان می‌دهد؛ بازار مسکن تهران درحال‌حاضر بازاری کاملاً چندقیمتی است و منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، دسترسی و شرایط فروش، تأثیر زیادی بر قیمت نهایی دارد. در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش داده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده که هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژه‌ها حدود ۲۵ تا ۳۰‌میلیون‌تومان به‌ازای هرمترمربع بود، اکنون در بعضی پروژه‌ها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون‌تومان رسیده. این‌مسئله از نگاه فعالان ساختمانی اهمت زیادی دارد؛ زیرا حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش پیدا کند، کاهش هزینه تولید اتفاق نیفتاده است. درنتیجه، سازنده نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را ندارد و همین‌موضوع مانع شکل‌گیری کاهش اسمی قابل‌توجه قیمت مسکن می‌شود. رامین گوران (از فعالان و کارشناسان حوزه ساخت‌وساز) اظهار کرد: مسکن همچنان ازمنظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما این افزایش الزاماً به‌معنای رونق معاملات نخواهد بود. گوران معتقد است وقتی قیمت‌ها در شرایطی افزایش می‌یابد که قدرت خرید متقاضیان پایین است، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از نگاه او، محتمل‌ترین سناریو برای بازار، افزایش اسمی قیمت‌ها در کنار رکود تورمی است. این تحلیل ازآن‌جهت اهمت دارد که برخلاف تصور رایج، افزایش قیمت مسکن الزاماً نشانه رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ زیرا خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد. فرشید پورحاجت (دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان) نیز در ماه‌های اخیر بر افزایش شدید هزینه ساخت تأکید کرده. به‌گفته او، باتوجه‌به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هرمترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰‌میلیون‌تومان منابع نیاز است. او همچنین از افزایش قابل‌توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده. این اظهارنظر در کنار برآوردهای مطرح‌شده ازسوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان می‌دهد که فشار هزینه‌ای در بخش ساخت‌وساز به یکی از متغیرهای تعیین‌کننده بازار تبدیل شده است. درواقع، مسئله بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری مواجه است. اگر این‌روند ادامه یابد، احتمال کاهش ساخت‌وساز و درنتیجه محدودشدن عرضه جدید در سال‌های آینده وجود خواهد داشت. با وجود رکود شدید، هنوز نشانه‌ای از کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن دیده نمی‌شود. دلیل اصلی این‌موضوع را باید در ساختار هزینه‌های بازار جست‌وجو کرد. زمین، مصالح، دستمزد، هزینه‌های اداری و خدمات‌شهری و هزینه تأمین مالی همگی افزایش یافته‌اند. ازسوی‌دیگر، مسکن برای بسیاری از مالکان یک دارایی سرمایه‌ای محسوب می‌شود و در شرایط تورمی، فروشنده معمولاً حاضر نیست ملک خود را با کاهش قابل‌توجه قیمت اسمی عرضه کند. به‌همین‌دلیل، سناریوی محتمل‌تر آن‌است‌که درصورت تداوم تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش یابد، اما این افزایش با رشد متناسب معاملات همراه نشود. بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را می‌توان بازاری با سه ویژگی اصلی توصیف کرد: قیمت‌های بالا، قدرت خرید پایین و معاملات ضعیف. ازیک‌سو، برآوردهای می‌دانی و اظهارات فعالان بازار از عبور قیمت مسکن تهران از متری ۲۰۰‌میلیون‌تومان حکایت دارد؛ ازسویی، در مناطق مختلف پایتخت قیمت‌های پیشنهادی حتی به چندبرابر این‌رقم نیز رسیده است. هم‌زمان، هزینه ساخت نیز در برخی پروژه‌ها تا محدوده ۴۰ تا ۶۰‌میلیون‌تومان در هرمترمربع افزایش یافته است. درچنین‌شرایطی، کارشناسانی مانند رامین گوران احتمال رکود تورمی را سناریوی غالب بازار می‌دانند؛ به‌این‌معناکه افزایش قیمت اسمی مسکن ادامه پیدا می‌کند، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات توان همراهی با آن‌را ندارد؛ پس مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور امسال دیگر صرفاً قیمت خانه نیست بلکه شکاف فزاینده میان قیمت مسکن و درآمد خانوار است. تازمانی‌که این شکاف ازطریق افزایش قدرت خرید، تسهیلات مؤثر، کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مصرفی کاهش پیدا نکند، حتی افزایش قیمت نیز لزوماً به‌معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.