توقف بازار مسکن پس از پرش قیمت‌ها!

به‌دنبال پرش تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن در شهر تهران که اردیبهشت امسال اتفاق افتاد بازار در حالت گیجی و سردرگمی قرار گرفته است. درحال‌حاضر در کمتر منطقه‌ای از تهران می‌توان آپارتمان با قیمت کمتر از متری ۱۰۰ میلیون‌تومان پیدا کرد و نرخ‌ها قابل‌مقایسه با دوسال‌قبل و حتی سال گذشته نیست. خروجی این‌وضعیت به رکود معاملات منجر شده است. بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در پایتخت گویای آن‌است‌که برخی مالکان آپارتمان از نرخ‌های پیشنهادی دوماه‌قبل کوتاه آمده‌اند و کسانی‌که نیاز به نقدینگی دارند قیمت‌های اعلامی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند اما این‌مسئله تغییر محسوسی در وضعیت رکود تورمی بازار ایجاد نکرده است. مشاوران املاک می‌گویند که درحال‌حاضر و پس از رشد اسمی قیمت‌ها خبری از فروشنده واقعی و خریدار واقعی در بازار مسکن نیست. به‌نظر می‌رسد شرایط سیاسی به بازار مسکن سرایت کرده و سیاست به‌نوعی با این بازار گره خورده است؛ به‌طوری‌که هر زمان صحبت از توافق می‌شود با فرض رونق احتمالی بازار ملک، نرخ‌های اعلامی مقداری افزایش می‌یابد و زمانی‌که سطح تنش بالا می‌رود قیمت‌ها ثبات می‌یابد. دراین‌زمینه کیانوش گودرزی (رئیس اتحادیه مشاوران املاک) می‌گوید در بخش مربوط به خانه‌اولی‌ها و کسانی‌که قصد سرمایه‌گذاری دارند فعلاً خریدوفروش چندانی انجام نمی‌شود و بازار راکد است، اما معاملات توسط کسانی‌که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند، انجام می‌شود. همچنین تورج سرباز (عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران) در تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن به ایسنا اظهار کرد که هیجاناتی که ابتدای امسال به بازار مسکن وارد شده بود تاحدزیادی فروکش کرده است؛ چراکه قیمت‌های اعلامی هیچ‌گونه تناسبی با توان مالی متقاضیان مصرفی ندارد. گویی که مالکان فقط برای خودشان نرخ‌گذاری می‌کنند و توجهی به ظرفیت بازار ندارند. وی بابیان‌اینکه بازار مسکن از نوسانات اقتصاد کلان متأثر شده است، می‌گوید جدا از مسئله تورم و بازارهای موازی که با فاصله زمانی بر بازار ملک اثر می‌گذارد، وجود سفته‌بازان و دلالان بانک‌ها که در بازار ملک حضور فعال دارند به رشدهای سنگین قیمت دامن زده است. نظارتی هم بر روی فعالیت این‌قبیل افراد و شرکت‌های پوششی نیست. پایین‌آمدن قیمت هم از یک سازوکار مدیریت‌شده ناشی نمی‌شود بلکه بیشتر به ظرفیت بازار ملک مربوط است. به‌گفته سرباز، این‌که قیمت‌ها تا ۸۰ درصد بالا برود و بعد ۱۰ درصد پایین بیاید اسمش کاهش قیمت نیست. به‌دلیل نبود مشتری، مالکان مجبور شده‌اند از نرخ‌های خودشان کوتاه بیایند. این عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک درباره راهکار کاهش قیمت مسکن معتقد است حاکمیت باید نقش فعال‌تری در کنترل بازار مسکن داشته باشد و همان‌طورکه برای بازار اجاره سقف ۲۵ درصد تعیین کرده، برای بخش خریدوفروش مسکن نیز سیاست کنترلی اعمال کند. به‌گفته او، آپارتمان باید ازطریق فرمول‌های مشخص و با لحاظ سایر متغیرها قیمت‌گذاری شود و برخورد تعزیراتی با گران‌فروشی دراین‌بخش صورت گیرد. راهکارهایی نیز برای اجرای این‌طرح وجود دارد. به‌طورمثال دفاتر اسناد رسمی برای نرخ‌های بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نکنند. سرباز یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن را خریدوفروش‌های سریالی دانسته و می‌گوید معاملات وکالتی با هزینه‌های پایین که عمدتاً توسط دلالان انجام می‌شود در رشد قیمت مسکن اثرگذار است. خوشبختانه جلوی این‌مسئله گرفته شده و درحال‌حاضر هزینه معاملات وکالتی با نقل‌وانتقال قطعی برابر شده است؛ بنابراین وقتی طرف می‌بیند که باید هزینه نقل‌وانتقال را بپردازد ترجیح می‌دهد سند قطعی دریافت کند و این‌مسئله در کاهش نقل‌وانتقالات بی‌مورد و بالطبع کاهش قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود. این کارشناس بازار مسکن، مدتی‌قبل نیز به فعالیت شبکه‌ای دلالان شناسنامه‌دار اشاره کرده و گفته بود این‌افراد بااستفاده‌از سپرده‌های مردم و ازطریق واسطه‌های نامحسوس، اقدام به خریدوفروش، احتکار و نوسان‌گیری در بازار مسکن مناطق مرفه‌نشین تهران می‌کنند و در جهش ۷۰ تا ۸۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مسکن پس از جنگ مؤثر بودند. سرباز باتأکیدبراینکه تمرکز این دلالان عمدتاً بر مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران است، گفته که نکته تأمل‌برانگیز اینجاست که بانک‌ها با سپرده‌های ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسان‌گیری‌های چندصد درصدی انجام می‌دهند. درواقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانک‌ها می‌رود و مردم عادی تنها نظاره‌گر آب‌رفتن قدرت خرید خود هستند. این مقام صنفی، قیمت‌سازی‌های کاذب در سایت‌های خریدوفروش اینترنتی را لایه دیگری از فعالیت این‌شبکه دانسته و معتقد است وقتی قیمت‌ها به‌صورت دستوری و مجازی بالا می‌رود، شوکی به بازار وارد می‌شود که خریداران مصرفی را از ترس گران‌تر شدن، به بازار می‌کشاند. درست در همین‌لحظه، دلالان بانکی واحدهای احتکارشده را با چندین‌برابر قیمت خرید به مردم می‌فروشند. با همه این احوالات، به‌نظر می‌رسد عوامل متعددی به نوسانات قیمتی در بازارهای مسکن، خودرو و حتی رشدهای اخیر بازار سرمایه منجر شده که سرنخ همه این‌موارد به تورم می‌رسد. براساس اعلام مرکز آمار، خرداد امسال نرخ تورم سالیانه ۶۲ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه ۸۶ درصد بود. تورم ماهانه نیز ۴.۳ درصد اعلام شد. روند رشد قیمت مسکن به‌عنوان یک بازار دیرپذیر از اواسط سال گذشته آغاز شد و در جنگ ۴۰ روزه متوقف شد. پس از جنگ نرخ‌های اعلامی آپارتمان به‌یک‌باره افزایش یافت که در روزهای اخیر قیمت‌ها به ثبات نسبی رسید. درهمین‌راستا، رئیس انجمن صنعت ساختمان بابیان‌اینکه بازار مسکن و صنعت ساختمان از مهم‌ترین بخش‌های اثرپذیر از ثبات سیاسی و اقتصادی هستند، اظهار کرد که اگر توافقی مقتدرانه محقق شود و امنیت اقتصادی به منطقه بازگردد، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌هایی که امروز به‌دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول ملی در بازارهایی مانند ارز و طلا نگهداری می‌شود، می‌تواند دوباره وارد اقتصاد مولد به‌ویژه صنعت ساختمان و بازار مسکن شود. به‌گفته پژمان جوزی، در برخی برآوردها از ارقامی درحدود ۵۰ تا ۶۰ میلیارددلار سرمایه صحبت می‌شود که امروز در اقتصاد کشور گم یا غیرمولد شده است. اگر فضای امنیت و ثبات شکل بگیرد، این سرمایه‌ها می‌تواند به اقتصاد ایران بازگردد و یکی از نخستین بخش‌هایی که از این بازگشت منتفع می‌شود، بازار مسکن و صنعت ساختمان خواهد بود. وی معتقد است صنعت ساختمان به‌دلیل پیوند گسترده با بیش از ۱۵۰ شغل، رسته و صنعت وابسته، یک صنعت پیشران محسوب می‌شود؛ بنابراین ورود سرمایه به این‌بخش، فقط به‌معنای رونق ساخت‌وساز نیست، بلکه می‌تواند زنجیره‌ای از صنایع مرتبط را فعال کند، اشتغال ایجاد کند و به حرکت عمومی اقتصاد کشور کمک کند. جوزی معتقد است گشایش سیاسی می‌تواند مسیر ورود سرمایه ایرانیان خارج‌ازکشور را نیز هموار کند.